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调控风暴下房企频踩线违规 限售限价政策存调整

  商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流来源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险,这是房企冒险踩线的原因。但限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题,即供需不平衡。


  新一轮楼市调控抑制住了房价上涨和成交升温,但也衍生出一系列新问题。


  21世纪经济报道记者调查发现,在此轮调控“商改住”限售、新房限价政策下,诸多开发商在各地频频违规,其中不乏大型房企;而在一些城市,开发商通过“双合同”、“延期签约”等方式规避限价限购政策,也是大面积涉嫌违规。


  商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流来源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险,这是房企冒险踩线的原因。


  但作为抑制楼市投资投机的手段,限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题,即供需不平衡。


  因此,对于调控手段的反思和长效机制的建立也成为必要。目前各地限制性的调控政策是否存在调整的空间?如何不扰乱价格机制,彻底解决房地产市场的根本问题?


  销售压力下的违规


  继3月26日北京“商改住”禁令后,广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下,一些房企违规了。


  3月28日,北京市住建委公布,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等涉嫌将商业办公用途改变为居住用途销售,这6个项目当时被停止网签。


  5月份,绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分别是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目,以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传“商改住”;后者因未对违法建设进行完全整改。


  “顶风作案”背后,是以绿地为代表的房企手握大量商办项目急于去库存的无奈。


  早在2012年,绿地集团就已开始加码商办。公开统计数据显示,绿地集团在过去5年间,仅在北京拿下的商办用地就超过15块。绿地2016年的销售中,住宅项目占比64%,商办占比36%。


  深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,全国现在商业物业存量过剩,房企违规“商改住”的主要原因,是为了去库存转化成现金流。


  国家统计局数据显示,1-5月份,全国住宅待售面积为36475万平方米,同比下降17.9%;办公楼待售面积3706万平方米,同比上升7.7%;商业营业用房的待售面积为15921万平方米,同比上升4.6%。


  除了违规“商改住”,新房销售领域“双合同”、“延期签约”现象也是遍地开花。